PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA PROBLEMÁTICA CATASTRAL O DE PROPIEDAD (F.A.Q.)

1. ¿Qué son las georreferencias y que me aportan?

Las georreferencias son el verdadero ADN de la parcela. Con ellas se define la posición concreta y precisa en el espacio de cada uno de sus vértices (siempre que se utilice un método adecuado), las dimensiones de sus lados y la superficie y perímetro de la parcela.

Si se obtienen de forma rigurosa, aportan una información muy precisa en materia de deslinde, que el en caso de incorporarse al título y al registro ofrecen una inmejorable garantía jurídica.

El sistema oficial es el  UTM ETRS 89 en el Huso que corresponda a la zona. Los valores  X e Y de sus coordenadas equivalen respectivamente con la Longitud y Latitud de cada vértice, cuya correspondencia es biunívoca mediante fórmulas de transformación.

2. ¿Cuándo necesito georreferenciar una parcela?

Siempre que se inmatricule una finca o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde. También será necesaria su aportación para realizar cualquier subsanación catastral.

3. ¿Qué es la R.G.G.A. el G.M.L. y el I.G.V.?

La R.G.G.A. es la Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa, o también conocida como levantamiento georreferenciado o plano. Delimita los vértices de la parcela, de manera precisa en coordenadas georreferenciadas.

EL G.M.L. o Geography Markup Languaje es un fichero estándar que cumple los requisitos técnicos para el intercambio de información  entre Notarías, Registro y Catastro.

El I.G.V. es el Informe Gráfico de Validación, realizado a través de la Sede Electrónica del Catastro (S.E.C.) para el que es necesario aportar no sólo el fichero GML  de la finca comprobada, sino también los ficheros GML de las fincas colindantes que resulten afectadas por la modificación, por lo que será necesario modificar éstas, en su colindancia con la finca medida. Al realizar el I.G.V. se genera un fichero con Código Seguro de Verificación o C.S.V. que sirve para la identificación ante Catastro, Notaría o Registro del procedimiento realizado y su resultado.

4. ¿Qué necesito para realizar una inscripción registral de una parcela con garantías?

El orden recomendado sería el siguiente:

1. Realizar el levantamiento georreferenciado de la parcela (R.G.G.A).
2. Proceder a subsanar las discrepancias que se observen con el Catastro para su concordancia con la realidad física representada en la R.G.G.A. Para ello será necesario realizar los ficheros GML de intercambio y el I.G.V, junto con la correspondiente solicitud ante la Gerencia del Catastro que corresponda por la ubicación de la parcela.
3. Una vez subsanado el Catastro y concordante con la realidad física, realizar la escritura de la parcela en base a lo realmente comprobado, lo cual aportará seguridad en la delimitación de la parcela.
4. Realizar la inscripción registral.

 

5. ¿Cuándo puedo utilizar la cartografía catastral y sus georreferencias como dato de identificación de una parcela?

Para poder utilizar la Cartografía Catastral es necesario que se cumplan los criterios de identidad gráfica establecidos en el Anexo II de la resolución de 7 de octubre de 2020 (precisión mejor de +-50 cm en urbana y +-2 m, y la superficie de la R.G.G.A no exceda  del 5 % de la  superficie catastral).

6. ¿Puedo incorporar a una escritura notarial la representación catastral de una parcela, a los efectos de lograr coherencia documental?

El artículo Quinto  de la Resolución Conjunta de 29 de Marzo de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública y de la Dirección General del Catastro establece en su punto 1º que “el Notario ante el que se formalice un negocio Jurídico que tenga por objeto un bien inmueble solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble se corresponde con la realidad física del mismo en el momento del otorgamiento”.

En su punto 2º dice que “Si los otorgantes manifiestan que la representación gráfica catastral coincide con la realidad física, el Notario rectificará la literaria del título para la que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica, y se incorporará ésta como representación gráfica del inmueble que completa la descripción literaria, siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 18.2.b del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, con el que se entenderá que la información documental y gráfica del inmueble son coherentes. No obstante el Notario informará a los interesados de las consecuencias que puedan producirse en el caso de que finalmente la representación gráfica catastral no coincida con la realidad física”.

Asegúrese antes de firmar la escritura de que estas manifestaciones se cumplen en la realidad. De lo contrario le podría acarrear mayores gastos notariales y registrales en caso de tener que modificar la descripción de la parcela y su inscripción tras su primera escritura y un considerable retraso en el tiempo en su tramitación, a tener en cuenta sobre todo si se pretende solicitar una hipoteca.

Tenga siempre presente que la cartografía catastral puede presentar errores de identificación, sobre todo en las parcelas rústicas. Por tanto realizar una inscripción registral basada en un cartografía errónea, comprometerá su argumentos de defensa en caso de que surja un conflicto de linderos, además de un  mayor coste económico para su rectificación y tramitación, en la que ya no sólo intervendrá  el Topógrafo  para la subsanación catastral,  sino también el Notario para la rectificación de la escritura y el Registro de la Propiedad para la rectificación de la inscripción.

7. ¿Cómo puedo localizar, identificar o señalizar los vértices de  una parcela sobre el terreno?

 Existen varios métodos para la localización y replanteo de una parcela:

• Localización mediante  un replanteo expedito a través de un dispositivo móvil  con precisión  de 5 a 10 m, basándose en las coordenadas catastrales, que podrían estar mal determinadas (necesitaría para ello el fichero kml de la parcela, un teléfono móvil o gps de mano y una APP adecuada para el fin).

 

• Replanteo del perímetro con un GPS topográfico de precisión centimétrica de las georreferencias catastrales, cuya precisión final estará limitada por la exactitud con la que  el catastro haya determinado  las georreferencias que delimitan la parcela.

 

• Replanteo con un GPS topográfico de precisión centimétrica del perímetro de la parcela determinado por comparación con otros documentos (ortofotografías, Catastro Histórico). Para ello, como primer paso, será necesario la realización de un estudio previo para la determinación del deslinde probable de la finca. La precisión en la identificación del lindero estará limitada por la de los documentos que se utilicen.

 

• Replanteo mediante una estación total del perímetro de la parcela , para lo cual sería necesario establecer al menos dos puntos de referencia fijos en coordenadas UTM ETRS 89 desde los que poder replantear el resto de los puntos mediante Medición Electrónica de Distancias.

 

8. Mi pretensión es realizar el deslinde de mi parcela ¿Qué debo tener en cuenta?

La cabida de una parcela viene determinada por la exacta identificación de sus linderos. Si éstos no se han identificado con exactitud cuando se realizó su escritura o inscripción registral, es imposible que se puede definir con exactitud su deslinde, o dicho de otra forma, la precisión en la determinación de los linderos dependerá de la precisión de los documentos que se utilicen para obtener el mismo.

Tampoco se puede pretender  realizar un deslinde en base a la superficie que pudiera tener en título exclusivamente  de una de las partes, ya que el resto de las partes implicadas podría verse afectadas por la inscripción de una superficie errónea que no haya sido comprobada.

El deslinde de una parcela es por tanto un tema complejo que hay que evaluar convenientemente  mediante un análisis técnico previo y que pasará siempre por la notificación a las partes afectadas y su conformidad con el mismo, a menos que se dirima en un procedimiento judicial.

9. ¿Qué necesito para dar de alta una edificación o inscribirla en el registro?

Es necesario realizar la georreferenciación de la edificación, indicando la superficie construida y su antigüedad.

La certificación de la antigüedad de la construcción se puede acreditar por tres medios: Certificado Catastral, Certificado Municipal o Certificado Técnico.

Como Ingenieros en Geomática y Topografía podemos hacer certificados técnicos de antigüedad basados en análisis de Ortofotografías o cualquier otra documentación gráfica en la que se pueda observar la construcción.

10. ¿Qué necesito para hacer una agrupación?

Para hacer una agrupación se requiere elaborar  un documento técnico con planos que recoja la situación inicial y final pretendida y su justificación, así como un informe  Gráfico de Validación (I.G.V.) de la pretendida agrupación. Esta agrupación puede tramitarla a través de la Notaría o solicitarla directamente al Catastro, siempre que figure como titular catastral de las parcelas agrupar, aunque en este último caso es posible que el Catastro le solicite aportar la escritura de agrupación.

La agrupación no está sujeta a licencia municipal.

11. ¿Qué necesito para realizar una segregación?

Para hacer una segregación se requiere una memoria  técnica con planos que recoja la situación inicial y final pretendida y la  justificación de que lo solicitado cumple con la normativa  urbanística en vigor, que deberá ser presentada ante el ayuntamiento al que pertenezca la parcela, para la concesión de la preceptiva licencia municipal. 

12. ¿Qué trámites le podemos realizar en Geosat s.l.?

En nuestra oficina le podemos realizar todos los trámites necesarios para la perfecta identificación de la parcela. Desde el levantamiento georreferenciado, la realización de ficheros de intercambio GML, IGV, segregaciones, deslindes, consultas ante Notarías, trámites catastrales, seguimiento de procedimientos abiertos, comprobación tras las modificaciones, etc.

Solicite presupuesto a través de nuestro formulario pinchando AQUÍ.

En caso de que su necesidad sea la de establecer un deslinde deberá solicitar una consulta previa para la realización de un análisis detallado de su problemática, en la que el técnico le dará su opinión y le facilitará un presupuesto para la realización del trabajo que se estime más conveniente. Si este fuera su caso, indique en el formulario que desea hacer una consulta previa para concertar una reunión.

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